所有物件の入居者が退去した後、新しい入居者を受け入れる前に行うリフォーム。少しでも費用を抑えたいというのが、大家さんの本音だと思います。
そこで、ほんのわずかな投資と工夫で成約率が上がる方法を、私自身の経験からお伝えします。
1.リフォームのポイントはたった２つ
最低限のコストで最大限の効果を上げるためには、ポイントをしっかり押さえることが大切です。
１つ目のポイントは「入居者の立場に立つ」ことです。
ご自身が住んでみたいと思うような素敵なお部屋になっているか、という視点で、仕上げ材や設備を選んでみましょう。
２つ目のポイントは「内覧のお客様の第一印象を意識する」ことです。
ドアを開けた瞬間の印象が、その後の成約を大きく左右するようです。明るく、清潔感のあるお部屋になっているでしょうか？ 玄関を開けると、その正面には何が見えますか？
玄関〜廊下〜リビングとつながるファミリータイプのお部屋の場合は、床材を統一すると奥行き感が出て実際より広く感じられ、第一印象がアップすることは間違いありません。スリッパはきちんとそろ揃えられているか、芳香剤はきちんと機能しているか、そういった細かなチェックも欠かせません。
2.流行を押さえた部分別リフォーム
次に、部分別リフォームのポイントを具体的に見ていきましょう。
１）床
多くの賃貸物件の床材は、安価で丈夫な「クッションフロアー」が使われていると思います。これを少しだけグレードの高い「フロアタイル」に交換するだけで、お部屋の印象が格段に良くなります。
フロアタイルとは、塩化ビニル素材でできた床材で、フローリング調・石目調など本物に近い質感が再現され、耐久性・メンテナンス性にも優れています。
施工業者にもよりますが、クッションフロアーからフロアタイルに変えると、1平方メートル当たりの単価が、500～1,000円程度アップします。50㎡のお部屋であれば、25,000～50,000円の投資で空室が埋まると考えれば、大きな効果ですよね。
床材には、たくさんの質感やカラーがあり、どれを選ぶか迷ってしまいます。
そこで、ぜひ参考にしていただきたいのが、新築分譲マンションの広告です。ファッションと同じくインテリアにも流行があるので、築10年、20年と経過すると、どうしても「時代遅れ」の印象が強くなってしまいます。広告の室内完成イメージ図を見て、ある程度流行りのインテリアを頭に入れます。ダークな色目の落ち着いたお部屋が良いか、白系の明るいお部屋が良いか、そのイメージと似た床材を選ぶと良いでしょう。
玄関・トイレ・洗面所といった狭い空間は、例えば大理石調のフロアタイルなどを敷くと高級感がアップします。玄関は黒っぽい色であれば、靴と一緒に入ってきた砂やゴミが目立たなくなるので、掃除の手間も省け、女性に喜ばれるかもしれません。
２）壁
賃貸物件の場合、壁はシンプルな白がいちばん良いのではないかと感じています。
一度、リビングの一面にアクセントクロスを貼ってみましたが、濃い色だったために、「あのクロスが気に入らない」と言うことが理由の一つで不成約となってしまいました。やはり入居者の好みも千差万別なので、オーナーが選んだものを気に入ってくださる確率の方が低いのではないでしょうか。
ただ、洗面所とトイレだけは独立した小さな空間なので、多少色・柄のあるクロスで差別化を図るのも良いと思います。特に床とコーディネートしながら、小さめの柄を選ぶと、うまくまとまります。逆に、狭い場所で大柄の模様を使うと、圧迫感が増してしまいます。
３）巾木（はばき）
巾木の色も流行があるのをご存じでしょうか。20年ほど前までは、床、壁をきっちり区切るという意味から濃い色が使われていましたが、最近は壁と同化する同系色が好まれます。濃い色で床と壁を区切ると、どうしても面と面の間に線が入り、部屋が狭く感じられます。木製の厚みのある少し高価な巾木もありますが、カントリー調のインテリアで統一するならともかく、ボリュームもあって目立ってしまいます。おすすめはビニル巾木で壁と同系色のグレー系やベージュ系です。
４）設備
住宅設備も日々進化しているので、築年数が古くなると、どんどん「時代遅れ物件」になってしまいます。どのような設備を導入するかは近隣の競合物件や、メディアで紹介されている人気設備ランキングを参考にすると良いでしょう。ただ導入コストもさまざまです。
例えば浴室換気暖房機は10万円以上しますが、洗浄機能つき便座、TVモニターつきインターフォンなどは2～3万円で設置可能です。どのような入居者をターゲットにするか、費用対効果を見極めながら取り入れていきたいところですね。
＜まとめ＞
- リフォームのポイントは「入居者の立場に立つ」「内覧のお客様の第一印象を意識する」。
- 床材は一般的な「クッションフロアー」から少し高価な「フロアタイル」への変更で印象アップ。
- 玄関・トイレ・洗面所の床は、大理石調のフロアタイルで高級感を出すのもおすすめ。
- 新築分譲マンションの広告を参考資料に、インテリアの流行をある程度つかんでおく。
- 壁は、シンプルな白が多くの人に受け入れられやすい。玄関・トイレ・洗面所などの狭い空間に色や柄を用いる場合は、圧迫感の強い大きな柄よりも小さな柄を。
- 設備は、入居者のターゲット層のニーズを考え、費用対効果を見極めて選ぶ。
ぜひ一度、「入居者が快適に生活できるかどうか」「内覧者のハートをつかむことができるか」という視点に立って、ご自身の物件を見直してみてください。
仕上げ材や導入設備の検討も早めにしておくと、次回の退去リフォームの際に、スムーズに取りかかることができると思います。今回の記事をご参考にしていただければ幸いです。
