賃貸物件を運営していくにあたり、必ずといっていいほど経験する事案の一つが、ゴミ処理に関する問題です。入居者が多いほどゴミの出る量も多くなりますし、カラスへの対策など、さまざまな問題が発生し、頭を悩ませる大家さんも多いと思います。
今回は、ゴミ問題の中でも、特に面倒な粗大ゴミについて取り上げます。例えば、放置自転車や、引越し後の粗大ゴミの放置などは非常に困ります。処理するために多大な費用が必要ですが、捨てた本人が引越してしまって連絡が取れない、誰が捨てたのか特定できないという場合も多いでしょう。あるいは近隣住民がゴミステーションに勝手に粗大ゴミを捨てるケースもあります。
一般的な管理の目線から、粗大ゴミへの対策について紹介したいと思います。
1.放置自転車の処理について
マンションやアパートでほこりをかぶり、長期間放置された自転車をよく見かけます。
これらの多くは、引越し先で自転車置き場が無い、引越し屋さんのトラックに入らず放置して引越してしまうなど、入居者が正規に処分しなかったために発生した粗大ゴミです。
対策としては、入居時に持ち込まれた自転車にシールを貼り、何号室の入居者のものか分かるようにしておく方法が一般的です。シールは市販されているものでも、パソコンで作って印刷したものでも構わないでしょう。
後は契約書の特約事項に記載します。
「入居者は、自転車を購入または引越し時に持ち込んだ際には判別シールを貼り、退去時には必ず自ら撤去すること。退去後１カ月の期間をもって処分しない場合は連帯保証人に連絡し、処分もしくは貸し主で処分し、その費用を実費で負担することを予め了承することとする」といったように、契約書に記載しておき、仲介業者からも重要事項として説明してもらうようにしましょう。
2.入居者のその他の粗大ゴミについて
粗大ゴミの放置を防ぐためには、次のような対策が有効かと思います。
入居者から退去の連絡を受けた際に、粗大ゴミが発生するかどうかを確認します。中には、粗大ゴミの撤去方法が分からないという方もいます。また、自治体によって処分の方法が違うので、その時にきちんと伝えて、正規に処分してもらうことが賢明です。
それだけでも、粗大ゴミ放置の予防になるかと思います。
大家さんが処分の費用を負担しても構わないという場合には、基本的には、ゴミ置き場に置かれていた物については勝手に処分してしまって構わないと思います(なぜなら、そこはゴミを捨てる場所なのですから)。
3.入居者以外が粗大ごみを勝手に捨てた場合
このパターンが非常に厄介です。入居者以外が粗大ゴミを敷地内に捨てに来ることはほとんど無いとは思いますが、まれに洗濯機が勝手に置かれていたなどのケースもあるようです。
正直なところ、誰が捨てたか不明な粗大ゴミについては、捨てた人物が特定できなければ大家が処分せざるを得ません。
不法投棄がされた場合、私法上の不法行為（民法709条）に該当するだけでなく、廃棄物の処理および清掃に関する法律によって、最高で5年以下の懲役もしくは1,000万円以下の罰金またはその両方が科されることになっています。そして、不法投棄された土地の所有者は、粗大ゴミの所有者に対して、その撤去と損害賠償を請求することができます。撤去に応じない場合は、裁判所に強制執行を申し立て、第三者に代わりに撤去してもらい、その費用を所有者に支払わせることもできます。
ただ、裁判にはかなりの手間と時間がかかり、一時的に費用を負担することにもなるので、このような事態は避けたいものです。
管理会社に任せているオーナーであれば、粗大ゴミの処理に関しても一任して良いと思います。個人で経営されている方は、このような問題が起きた際には、弁護士や警察などに相談することをおすすめします。
まとめ
- 放置自転車を防ぐために、入居者判別シールを貼り、契約書の特約事項にも記して説明する。
- 入居者が退去する際には、粗大ゴミの有無の確認と、撤去の方法の説明を行い、粗大ゴミ放置を予防する。
- 不法投棄は厄介な問題なので、弁護士や警察などに相談するのが良い。
入居者が捨てた粗大ゴミは、対処の方法もありますが、事が起きてからでは大変です。まずは契約時にある程度取り決めをしておき、退去の際のヒアリングも確実に行っておくことが大切だと思います。また、誰が捨てたか不明な粗大ゴミは、厄介なので、まずは警察などに相談してみましょう。
