賃貸住宅やアパートなどを経営していると、不良な借り主が入居してしまうことがあります。また、自己使用や建て替えなど、大家の都合で退去を希望する場合もあります。しかし、いったん賃貸借契約が成立してしまったら、入居者を退去させることは簡単にできるものではありません。
そこで今回は、立ち退きさせたい入居者がいる場合の大家さんの対処方法を解説します。
1．立ち退きが認められるのはこんな時
借り主と折り合いが悪かったり、また、物件を自身のために使いたくなったり、老朽化によって建て替えの必要があったりする場合、大家は借り主に立ち退きを望みます。しかし、借地借家法によって賃借人は強力に保護されているので、簡単に立ち退かせることはできません。
立ち退きを求めることができるのは、賃貸借契約の期間が満了した場合や、賃貸人が解約申し入れをして６カ月が経過した時ですが、そのためには「正当事由」が必要です。そして、正当事由を補完するためには、立退料の支払いも必要であると考えられています。
2．入居者に立ち退いてもらうには？
次に、入居者に立ち退いてもらう具体的な方法について説明します。
2-1．まずは話し合いをする
まずは、立ち退いてほしい当人と話し合いをすべきです。その際には、部屋の明け渡しをしてほしいこと、その理由について、誠意をもって伝えましょう。
自己使用目的や老朽化など、ケースによってさまざまですが、スムーズに立ち退いてもらうためには、誠実に対応する姿勢が何より重要です。
2-2．立ち退き条件を決める
立ち退きの手続きを進める時には、立ち退き条件を決定することが大切です。具体的には、立退料の支払いが必要になることが多いです。
また、相手がなかなか立ち退きを承諾しない場合には、次のような提案をしてみるのも良いでしょう。例えば、次の入居物件を探す手伝いや、明け渡しまでに発生する家賃の免除、原状回復費用の負担の免除など、相手のメリットの高くなる提案をすると、合意してもらいやすくなります。
立退料の相場
立ち退き条件でよく問題になるのが、立退料の相場です。
実は立退料については、明確な相場はありません。判例でも、「家賃の〇〇％」などの決め方はせず、ケースごとに、賃借人にかかる経済的損失などを基準に判断されています。そこで、自分たちで話し合って立退料を決定する際には、引っ越し費用や次の賃貸借契約の敷金礼金などの経費、明け渡しまでの期間などを考慮して金額を決めます。相手が店舗で営業補償が必要な場合などには、立退料は高額になりやすいです。
明け渡し期間について
立ち退き条件を決める際には、明け渡し期間も重要となります。明け渡し期間については、最低６カ月を確保しないといけません。このことは、借地借家法27条1項に規定されています。
ただ、それより早く出ていってほしい場合もありますし、相手がなかなか明け渡しに応じない場合や非常に長い明け渡し期間を希望してくる場合もあります。こうした時には、
「〇カ月以内に出て行ってくれたら、立退料を割り増しで支払う」などの条件を提示してみるのもひとつの方法です。
3．立ち退きに関する判例は？
次に、立ち退きに関する判例にはどのようなものがあるのか、見てみましょう。
１つ目は、賃貸アパートを貸していた事案において、貸し主が自己使用のために立ち退きを求めたケースです。このケースでは、借り主に転居するだけの経済力がありました。裁判所は、不動産業者の仲介手数料や敷金、引っ越し費用などの経費が必要なことを考慮して、正当事由の補完のために200万円の立退料と引き換えに立ち退きを認めました。
２つ目は、サブリース契約を締結して不動産会社と建物の賃貸借契約をしていた賃貸人が、自宅改装費用のためにお金が必要になり、物件を売却するため、サブリース会社に対して契約解除と明け渡しを求めた事案です。裁判所は、正当事由を補完するために立退料50万円が必要と判断し、賃貸人の明け渡し請求を認めました。
以上のように、立退料の金額自体はさまざまですが、裁判となった場合にも、立退料支払いと引き換えに賃貸借契約の解除が認められるケーがあります。
4．「定期借家契約」へ切り替えがおすすめ
ここまで、大家の希望で立ち退きを求める際には、ある程度の期間や金額が必要であることがわかりました。
建物を人に貸す時、契約期間が終了しても、正当事由がない限り、契約更新を拒否することはできません。正当事由を補完するためには高額な立退料が必要となり、また、借り主が納得しないこともあります。
こうした事態に対応するためには「定期借家契約」に切り替えていく方法がおすすめです。定期借家契約にすると、契約期間が満了したら自動的に契約が終了するため、立退料も不要で、相手が立ち退いてくれるからです。
まとめ
- 立ち退きを求める時には、まずは借り主と話し合いをする
- 立ち退き条件を決める時には、立退料や明け渡し期間が重要となる
- 立退料の相場に決まりはなく、ケースバイケースである
- 立退料の支払いと引き換えに立ち退きを認めた判例はある
- 期間満了と同時に退去してもらえる定期借家契約に切り替えるのがおすすめ
今回の記事を参考にして、上手に立ち退き交渉を進めましょう。
