所有する物件を自分で管理できればよいのですが、賃貸経営が専業でないサラリーマン大家の方などにとって、自身で物件を管理するのは、なかなか難しいもの。
そうなると、物件の管理を管理会社へ委託することになるかと思いますが、ここでは、その際の注意点や見積もりを取るときのポイントについて解説します。
１．管理形態の違いを知っておこう
物件を管理会社に委託するときには、管理会社と「管理委託契約」を締結します。その形態には、大きく分けて「一般管理契約」と「一括借上管理契約（サブリース）」の2種類があります。
一般管理契約とは、管理会社に大家の代理で物件の管理を行ってもらうものです。大家と入居者が賃貸借契約を結び、管理会社は管理の面でサポートします。
管理会社に入居者募集のみを委託する場合もあれば、入居者募集から家賃管理、退去後のクリーニングまで幅広く委託する場合もあります。
一括借上管理契約とは、いったん管理会社が建物すべての部屋を借り上げ、入居者に転貸する形態のものです。管理会社が入居や退去の手続きを一貫して行い、大家には空室の有無にかかわらず全室分の家賃が補償されます。
どちらにも一長一短があります。管理会社に依頼したい業務内容などを考慮した上で、どちらの契約形態にするかを考えることが大切です。
２．見積もりを取る前にすること
管理会社へ見積もりを取る際には、建物の現況を把握すると同時に、どこまで業務を委託したいのかについても、あらかじめ考えておくことをおすすめします。
1.委託する内容を考える
管理会社の業務内容は、入居者募集から家賃の集金代行、滞納者や苦情への対応、契約更新業務、退去後のクリーニングなど、多岐にわたります。自分が何をどこまで委託したいのかを考えましょう。
2.物件の状態を確認する
管理を依頼したい建物に劣化・老朽化している部分はあるか、空室率はどれくらいかなどを、今一度再確認しておきましょう。
3.管理委託開始までのスケジュールを決める
例えば新築する賃貸物件の管理を委託する場合、スムーズに入居者募集を行うためには竣工の2カ月前までに管理会社を決定する必要があります。それを考慮に入れてスケジュールを組みましょう。
4.管理を委託する会社を選定
不動産管理を行っている会社のホームページを閲覧したり、資料を取り寄せたりして見積もりを取る会社を3～4社程度に絞ります。自身で探すほか、大家仲間が利用している会社を紹介してもらうのも良い方法でしょう。
３．管理会社を選ぶときの3つのポイント
管理会社を選ぶときには、以下の3つがポイントになります。
1.客付力
2.入居者への対応能力
3.管理委託料
1.の客付力に関しては、現在管理している物件の入居率を聞かれて即答できるか、細かい数字まで言えるかどうかで、本気で入居者募集に力を入れているかどうかがわかります。さらに、それだけでなく、できるだけ退去者を出さないための対策もしている会社がベストでしょう。
2.の入居者への対応能力は、例えば入居者同士のトラブルや部屋の設備の故障、水漏れなどがあったときに、すぐに対応してくれるかどうかです。また、家賃滞納があったときに、滞納の事実や督促状況などが遅滞なく管理報告書に記載されているかどうかも確認しておきましょう。
3.管理委託料については、基本料金の中に家賃管理や入居者対応だけでなく、巡回清掃も入っているかどうか、またどれくらいの頻度で清掃をしてくれるのかについても確認しておきましょう。
４．見積もりの際の注意点
管理業務の内容はどこも似通っている場合が多いですが、追加でかかる料金・費用の有無、解約条件などの重要事項を十二分に確認しておきましょう。
1.基本料金の中に含まれるもの・含まれないものを確認
どのような業務が基本料金に含まれ、また、どのような業務に追加料金が発生するのかについて確認しましょう。一般的に管理会社に支払う手数料は「家賃×5%」が相場ですが、これより安いところもあれば、自社独自のサービスを付けて付加価値を高めているところもあります。システム料や更新事務手数料などが発生する場合もあるので、注意深く比較検討することが大切です。
2.解約条件などの重要事項を確認
解約の際に高額な違約金が請求されるケースや、一括借上管理契約で解約自体ができなくなっているケースもあります。解約にかかる条件はとても重要なので、契約書の内容をよく確認しておきましょう。
3.大手と中小企業の両方を比較する
全国展開している有名大手の管理会社は、管理実績が豊富でイレギュラーなことにも対応してもらいやすい点がメリットです。しかし、自社で入居者を探してくれることが少ない点などデメリットもあります。
一方、地元密着型の中小企業の場合は、地域の事情に精通していて、大家との心理的な距離が近いことがメリットです。ただし、地域によっては管理方法が古かったり、予算の都合で運営が非効率なケースもあるかと思います。
まとめ
- 不動産の管理委託契約には、「一般管理契約」と「一括借上管理契約」の二通りがある。
- 見積もりを取る前には、依頼したい管理業務の範囲や内容をあらかじめ考えておくこと、建物の劣化状況や空室率などの現況を把握しておくことなどが必要。
- 管理会社を選ぶポイントは「客付力」「入居者への対応能力」「管理委託料」。
- 見積もりが届いたら、どの業務が基本料金に含まれるか、どの業務に追加料金や費用が発生するか、また解約条件はどのようになっているかをよく確認する。
自分にとって大事な資産である所有物件の管理を第三者に委託する際は、やはり慎重に決めたいものです。管理委託の開始後に「こんなはずじゃなかった」というようなトラブルが起きないよう、見積もりの内容をよく比較検討して管理会社を決定しましょう。
