築年数の古いマンションやアパートなどでは、建物の老朽化に伴って不具合が発生することも珍しくありません。賃貸物件で、天気の悪い日に天井や屋根から雨漏りすることが発覚した場合、借主としては早く修理してもらいたいものです。
ここで、雨漏りの修理にかかる費用は、大家か借主のどちらが負担することになるのでしょうか。
1.大家には必要な修理をする義務がある
大前提として、民法には以下のような規定があります。
第601条 賃貸借は、当事者の一方がある物の使用及び収益を相手方にさせることを約し、相手方がこれに対してその賃料を支払うことを約することによって、その効力を生ずる。
第606条 賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修理をする義務を負う。
つまり、大家は借主に建物を使用・収益させる義務を負うと同時に、借主に建物の使用・収益させるために必要な修理をする義務も負うことになっています。
天井や屋根は本来、建物の内部を風雨から守るものなので、そこから雨漏りがすることは、建物の本質的な機能が欠けているということになります。したがって雨漏りが発生した場合、その機能を回復させるために、大家は天井や屋根を修理する義務があるのです。
仮に、大家と借主との間で賃貸借契約を結んだ際に「天井や屋根の修理は借主の負担とする」といった特約が含まれていた場合、その特約は無効となるので、覚えておきましょう。
2.不具合を放置すると損害賠償問題にも
多額の費用がかかることなどを理由に、大家が建物の修理を行わない場合、借主は大家を相手取って訴訟を起こし、修理義務があることを認める判決を得て「強制執行」をすることができます。
しかし、実務上は借主が修理業者を呼んで必要な修理を行い、かかった費用を大家に請求することが一般的です。
建物の一部に修理が必要なのに、大家が長期間その状態を放置したとします。例えば雨漏りの場合、借主はそれによって不便な暮らしを強いられたり、不衛生な環境になってその建物に住めなくなったりする可能性があります。
この場合、大家は債務不履行を理由に損害賠償の義務を負うことがあるので注意が必要です。借主が「これ以上この建物には住めない」と判断し、やむを得ず転居した場合は、その引っ越し費用も支払わなければなりません。
平成24年には、建物の汚水槽内の消毒が不十分なために日常的にコバエが発生していたことが賃貸借契約上の債務不履行にあたるとして、賃貸人に損害賠償責任が認められた事例もあります。（東京地判 平24・6・26 判時2171-62）
なお、120年ぶりに改正された民法では、貸主（大家）が建物の修理が必要なことを知ったにも関わらず一定期間内に修理をしない場合、賃料を減額しなければならないということが明記されました。改正民法は2020年までをめどに施行される予定なので、借主とのトラブルを避けるためにも、施行日までに契約書類に関して何らかの対策が迫られることになるでしょう。
3.雨漏りに火災保険は適用される？
ここまで、大家に住宅の修理義務があることを見てきましたが、実際に天井や壁の修理となると、かなりの出費は避けられません。大家からすれば、できれば自身が加入している建物の火災保険を使って費用を抑えたいところですが、雨漏りの修理を火災保険で賄うことはできるのでしょうか。
火災保険が使えるのは、原則として自然災害によって建物が破損した場合に限られます。
例えば、
- 台風で屋根瓦の一部が吹き飛ばされたところから雨水が漏れている。
- 積雪のために雨どいが破損してそこから雨水が壁に染み込んでいる。
- 突風で飛んできたものが壁に当たってひびが入ったところから雨水が漏れている。
- 落雷が起きて壁が破損したところから雨水が染み込んでくる。
このような事態が起こった場合に、火災保険を使って修理を行うことができると考えられています。つまり、建物の経年劣化や施工不良、換気口や通気口からの雨の吹き込みなどによって雨漏りが発生している場合については、火災保険の補償の適用外となっているのです。
もちろん、度重なる自然災害によって建物の一部が破損されていることも考えられます。自然災害が起こったとき以外に、建物の修理のために火災保険の適用を申請したい場合は、多少費用が掛かってでも専門の業者に火災保険が適用となるかどうかを調査してもらうとよいでしょう。
まとめ
- 原則として大家には、賃貸している建物に不具合があるときは必要な修理する義務がある。
- 建物の不具合を放置していることで借主が何らかの損害を被った場合は、大家が債務不履行による損害賠償責任を負うことがある。
- 建物の修理に火災保険が適用できるのは、台風や落雷などの自然災害で天井や屋根、外壁などが破損したことによって起こる事象のみである。
雨漏りに限らず、建物の構造に関わる部分に不具合が起こったときの修理費用は、大家が負わなければならないことを知っておきましょう。借り手がついている賃貸物件に不具合が起こった場合は、できるだけ速やかに対応することが、さらなるトラブルを招かないコツです。
