賃貸する建物の一部が、何らかの理由で損傷しているのを見つけたら、一刻も早く修繕したくなるのではないでしょうか。
しかし、早急に修繕が必要であるにもかかわらず、「長期で旅行に行くから」などの理由で借主が修繕を拒否することがあります。修繕が先延ばしになると、場合によっては周りの入居者に迷惑がかかるおそれもあります。
そこで、借主が正当な理由なく修繕を拒否した場合、大家はどのように対応すべきかについて考えてみたいと思います。
1.大家には建物の修繕義務がある
民法上、大家には借主に建物を使用・収益させるだけでなく、そのために必要な修繕を行う義務もあります。したがって、建物に住む上で支障が生じるような不具合が発生した場合、大家は速やかに修繕をしなければなりません。
外壁の修繕など、家の外からできるものもありますが、家の中に立ち入らなければできない修繕工事もあります。そのようなときには、あらかじめ大家が借主に日時を通知し、スケジュールを合わせた上で修繕工事を行います。
しかし、「部屋の使用状況を知られたくない」「自分の過失で部屋の一部が破損している」などの理由から、借主が一方的に大家や業者の立ち入りを拒否することがあります。大家が家の中に入ることができなければ、いつまで経っても修繕ができず、ますます傷みが進んで、建物の経済的価値を減少させることにもなるでしょう。
2.借主も修繕を認容する義務がある
民法第606条2項では、「賃貸人が賃貸物の保存に必要な行為をしようとするときは、賃借人は、これを拒むことができない」と定められています。もちろん、建物の修繕は「賃貸物の保存に必要な行為」に当たるため、大家は建物の修繕義務があると同時に、建物を修繕する権利も持っていると考えられています。
言い換えると、借主は建物の修繕を認めてそれに協力する義務を負っているとも言えるでしょう。これを、修繕認容義務と言います。借主は、大家が建物を保存するために必要な修繕を行うときは、これを拒むことができません。
その代わり、大家は修繕工事の必要性や工事の内容、工事にかかる時間などについて、借主にきちんと説明することが必要です。
3.不当に修繕を拒否されたときの対応
もし大家が修繕工事の必要性について、きちんと事前に説明したにもかかわらず、借主が正当な理由なく修繕を拒否した場合はどうすればよいのでしょうか。
借主が修繕工事のための立ち入りを拒んだ場合、大家は借主の修繕認容義務違反を理由に賃貸借契約を解除することができます。
ただし、どのような場合でも大家が一方的に解除できるわけではありません。以下の2つの要件を満たすことが必要です。
1.修繕義務が発生していること
大家による修繕が認められるのは、速やかに修繕をしなければ、建物の使用に支障をきたしたり、建物の経済的価値が減少してしまったりするような場合です。壁紙にちょっとしたキズがあるなどの軽微なものについては、大家は修繕義務を負わないものと考えられています。
2.修繕工事が必要最低限であること
建物自体は大家が所有しているとはいえ、実際にその建物を排他的に占有使用する権利は借主にあります。大家は、借主のプライバシーにも配慮して、使用・収益している建物内への立ち入りや修繕工事を必要最小限にとどめるよう努力することが必要です。
万が一、上記2つの要件を満たしていないのにもかかわらず、大家から一方的に賃貸借契約の解除を通告した場合は、「解除権の濫用」であるとして無効となるので注意しましょう。
まとめ
- 大家には、所有する建物を保存するために必要な修繕を行う義務があると同時に、必要な修繕を行う権利もあると言える。
- 借主側も、法律上、大家が建物の修繕を行う際にはそれを認容し、協力する修繕認容義務がある。
- 建物の修繕にあたり、大家が借主に修繕が必要な理由などをきちんと説明したにもかかわらず、借主が正当な理由なく大家の立ち入りを拒否した場合、賃貸借契約の解除ができる。
大家にとって、自分が所有する建物は財産の一部なので、ずっと大切にしていきたいもの。そのために必要な修繕工事を行う際には、誠意をもって借主に説明することが大切です。それでも借主が修繕工事を拒んだ場合には、毅然とした対応も必要となるでしょう。
