賃貸物件には、エアコンやガスこんろなど、いろいろな設備が付いています。このような設備が壊れた場合、大家と借り主のどちらが費用を負担することになるのでしょうか。つまり、大家の責任がどこまで及ぶのかという問題です。
今回は、賃貸物件の付属物について、どこまでが「設備」で、どこからが「設備」と言えなくなるのか、大家の責任の範囲について解説します。
1．付属設備は書類に明示されている
アパートやマンション、一戸建てなどの賃貸物件には、いろいろな付属設備があります。例えば、エアコンやガスこんろ、トイレ、キッチン、ふすまといった大型の物から、電球、排水口など小さな物まで含まれます。家具や家電などがある場合も考えられるでしょう。
こういった設備や付属物が破損したら、誰が交換するべきなのでしょうか。
これについては、基本的には、賃貸借契約書や重要事項説明書の記載に従います。通常、当初に賃貸借契約をする時、物件の付属設備が明示されます。そして、明示してある限り、その設備については大家が借り主に提供する義務を負います。付属していることが、賃貸借契約の内容となっているからです。
そこで、設備が壊れた時、まずは賃貸借契約書の内容を確認しましょう。定めがあれば、大家が修繕しなければなりません。付属設備については、賃貸借契約書の本文のほか、添付の「別紙」に列挙してあるケースも多く、また、重要事項説明書に記載の場合もあります。
重要事項説明書は、このような場合にも必要となるので、契約締結後も処分せずに保管しておかなければなりません。
2．借り主の故意過失で破損した場合
賃貸借契約書内に明示された設備であっても、大家が責任を負わなくて良いケースがあります。それは、借り主の故意や過失によって設備が破損された場合です。この場合、借り主に債務不履行または不法行為責任が発生するため、自己負担により設備を修繕または交換する必要があります。
そこで、設備が壊れた場合には、誰がどのような状況で、どのような原因で壊したのか、または自然に故障したのかを明らかにする必要があります。その上で、借り主に責任がある事情によって壊れたなら、修繕費用を負担してもらいましょう。
3．前の住人が残した設備について
賃貸物件では、以前の住人の持ち物が残されていることがあります。たとえば、不要になったエアコンを置いていき、次の住人がそのまま使っているケースなどです。このような設備については、大家が責任を持つ必要はありません。なぜなら、その設備が付属していることは、賃貸借契約の内容とはなっていないからです。修繕して利用を継続するか処分するかは、借り主の自由に任せて構いません。
4．電球など小さな部分の取り替えは？
物件内の電球や排水栓などの軽微な物が壊れたり、紛失したりするケースもあります。このような物の取り替えについても、すべて大家が負担しなければならないのでしょうか。
基本的には、賃貸借契約書や重要事項説明書の内容によって定めるのが原則です。ただ、このような小さな物については、通常は借り主が自分の判断で交換することになります。前述の書類において、電球や蛍光灯、ヒューズの交換や水道のパッキンの取り替えなどは、賃借人が自己責任で交換できると明記しておく例もあります。
5．当初の契約で設備範囲を明確に
以上のように賃貸借契約において、どこまでが「設備」で、どこからが「設備」でないかは、基本的に当初の契約内容によって決まります。いったん付属設備となってしまったら、それが壊れた時に大家は修繕や交換に応じなければなりません。また、どこまでが設備に含まれるのかが不明確になっていると、後々のトラブルの原因となるので注意が必要です。
そこで、賃貸借契約を締結する際には、当初から設備の内容を明示しておくべきです。できれば、借り主の判断で交換できる小さな付属物の内容まで、すべて特定しておくことが安心です。
まとめ
- 物件の付属設備は、賃貸借契約書や重要事項説明書に明示されている。
- 借り主の故意過失にもとづく破損の場合、借り主が負担する。
- 前の住人が置いていった設備については、大家は責任を負わない。
- 電球などの小さな付属物は、借り主が自己判断で交換できる。
- 設備の内容については、当初契約時に書類に細かく明示しておくと安心。
今回の記事を参考にして、当初に設備の範囲を明確にし、後々のトラブルを効果的に予防しましょう。
