不動産投資

収益物件を購入検討する際に 気をつけた方が良い4つのポイント

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収益物件を購入検討する際に 気をつけた方が良い4つのポイント

今回は、不動産の収益物件を購入しようとする際に、気をつけた方が良いことをご紹介したいと思います。

1.物件リサーチ 【良い物件情報を手に入れるポイント】

一般の方が賃貸物件を探す時は、スーモやホームズなどのポータルサイトで検索しながら探すことが多いと思います。しかし、収益物件を探す場合はそうはいきません。
結論から申し上げると、レインズなどのインターネットのサイトに募集が出ている物件に、あまりいい物件はありません。中には、満室で利回りの高い物件の募集もありますが、そのようなものは一瞬で決まってしまうので、ずっと掲載されているような物件は、やめておいた方がよいと思います。
その理由のひとつとしては、売り物件の情報を不動産業者がキャッチすると、まずは自分たちで買うか買わないかを検討する場合が多いことです。そこで、自身や、非常に近しい人・業者で購入希望者がいなければ、レインズやポータルサイトに公開して一般募集をする、といった流れが多いのです。
このように、融資にはまだ余裕があるのに、利回りの高い物件を、簡単につかむことは難しい時代になっていると思います。実際に私も、売買部門の営業から、賃貸物件を購入する気はないかと打診された経験があります。
前回までのお話で伝えたように、いかに仲の良い営業マンを増やすかによって、オーナーに入ってくる情報量は格段に変わってきます。
不動産の賃貸や売買の営業マンと全く付き合いのないオーナーは、なかなか物件の情報をつかみにくいと言えます。逆に、普段から店舗へ顔を出したり、呑みに誘ったりして仲良くなった営業マンが多いオーナーには、「こんな物件が入っていましたがいかがですか?」と連絡が来るようになります。
このように、営業マンと良い関係を築いて間口を広くしておくと、良いことづくめです。いつどこで売り案件が発生するかわからないので、いろいろな業者、営業マン、建築会社と付き合いがあると非常に有利と言えるでしょう。

2.空室対策を見据えて 【セカンドオピニオンや現地調査を大切に】

物件を購入した後、売却するまで付きまとう問題が“空室対策”です。購入時に満室でも、そのうち空室になり、ずっと空いたままになってしまうような流動性の低い物件は、後々苦戦する可能性が高いので、注意が必要です。
私も、知り合いのオーナーさんや売買の業者から、「ある物件の購入を検討しているが、需要や家賃相場はどれくらいか、教えてもらえるかい?」というようなことを、電話で尋ねられることが多いす。そのように下調べをすることは、とても重要です。
リサーチから契約まで、売買業者にすべて任せきりだと、やはり良い情報しか耳に入ってきません。実際に住んでいる方がどのような人なのか(仕事や保証人、滞納歴がないかなど)といった、細かいことまでは把握していない業者や営業マンも多いようです。
そこで、実際に管理している会社へ可能な範囲で確認を取ったり、賃貸の営業マンに「この物件は決めやすいか」「家賃は適切か」など尋ねることは、購入する際の判断材料になると思います。
また、よほど遠方の物件であっても、一度は自分の目で、物件の状態や周辺の状況を確かめるべきだと思います。中には、書面だけで決めてしまう方もいらっしゃいますが、正直言って危険です。借りる人の気持ちになって、設備などの面で今後何が必要になってくるか、確認しておいた方がよいと思います。
収益物件も、例えば北海道と関東では、利回りや価格に大きな隔たりがあります。北海道の物件を所有する関東のオーナーも多く、私の知っているオーナーは、必ず飛行機に乗って見に来ます。ネットが便利な時代ではありますが、時間はかかっても「足を使った物件探し」を必ず取り入れ、進めていただければと思います。

3 .支払いは慎重に 【返済比率とキャッシュフローの設定】

銀行で申し込みをする際には、満室か、空室がたくさんあるかによって物件の評価が大きく異なることは、皆さんもご存じかと思います。
最近は金利も非常に低い状況ですが、各銀行で金利や融資年数、融資金額にかなりの違いがあるので、慎重に金融機関を比較検討して融資の申し込みをしたほうが賢明かと思います。
そのほかに金銭面で重要なことは、例えば10~15年後に、物件を売却した場合、購入時と比べてどれくらい実勢価格が落ちてしまうのか、大規模修繕の費用はどの程度見込んでおけばよいか、残債は売却時の金額で一括返済することができるかどうかなど、きちんとシュミレーションしておくことです。

4. おわりに 【こんな不動産営業担当者と信頼関係を築こう】

以上のように、リサーチ~金銭面まで、不動産業者に任せきりだと、その内容について細かい部分まで教えてもらえなかったり、説明が向こう本意のものになってしまったりと、100%納得のいく買い物をできない可能性があります。
中には、親切でリサーチに積極的な業者もありますが、正直そこまで動いてくれるケースは非常に少なく、また、そこまで幅広い知識を持っている営業マンも、なかなかいないのが現状です。
なので、自分で少しずつ不動産会社へ足を運び、賃貸、管理、売買、それぞれの分野で信頼できる営業マンを数人確保しておくとよいと思います。この業界は、正直なところ入れ替わりが激しく、若い営業マンはあまり知識が広くありません。話をするのであれば、5年以上の中堅以上の人がお良いでしょう。
初めて物件を購入する際は、なかなか知り合いのいない状況かと思いますが、購入を検討している物件の周辺店舗へ積極的に足を運べば、いろいろな情報を教えてくれるはずです。

まとめ

  • リサーチで気をつけたいのは、良い物件はサイトに募集が出る前に売れてしまうので、日ごろから不動産業者の営業マンと仲良くなり、情報をもらえるように間口を広くしておくこと。
  • 購入後の空室対策を見据えて、「家賃は適切か」「入居者はどんな人か」、担当業者だけでなく、管理会社や他の業者の営業マンにリサーチして、客観的な情報収集を心がける。遠方の物件でも、物件の状態や周囲の状況を自分の目で確認することが大事。
  • 金銭面で大事なのは、融資を受ける金融機関を慎重に比較検討すること、売却する時の金額や修繕費用などトータルでの収支をしっかりとシュミレーションすること。
  • リサーチから購入まで、不動産業者に任せきりにせず、賃貸・管理・売買、それぞれの分野で信頼できる中堅以上の営業マンと信頼関係を築いて、積極的な情報収集を。初めての購入の際は、物件の周辺業者から足を運んでみましょう。

このレポートが皆さまの物件購入の判断に、少しでもお役に立てれば幸いです。

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