次の入居募集時に告知義務はある？
ニュースを見ていると、居室内での孤独死や自殺、殺人などいろいろなことが起こっており、どれもとても痛ましい出来事です。大家にとっては、こういった人の死は、他人事ではありません。どの物件でも起こりうることだからです。
この記事では、自分の物件で孤独死が起こった場合、次の入居者募集時にそれを告知する義務があるのかについて取り上げます。※前編、後編に分けてご紹介します。
1. 告知義務があるのはどんな時？
告知義務とは、相手の判断材料となる重要な事実を告げる義務です。
不動産の場合は、売却や賃借の際に、その物件が事故物件や瑕疵（かし）物件であれば、取引の相手にそれを伝える告知義務があるとされます。
瑕疵（かし）とは、目的物（不動産取引においては物件）が、通常有するべき性質を欠いている状態のことで、物理的瑕疵と心理的瑕疵があります。
耐震強度の不備や雨漏りなどは物理的瑕疵に当たり、自殺や事故などが過去にあり、その事実が相手の気持ちに影響を及ぼすようなものが心理的瑕疵です。
瑕疵を知りながら告知しなかった場合、オーナーは損害賠償請求を受けることになります。賃貸借契約では入退去の費用や慰謝料などが求められます。
2. 孤独死は心理的瑕疵に当たるのか？
孤独死に告知義務があるかどうか。その前提として問題となるのは、孤独死が心理的瑕疵に当たるかどうかです。
2-1.孤独死は自然死である
自然死は、原則として心理的瑕疵に当たらないとされています。死は誰にでも訪れるものなので、誰かに看取られて亡くなったり、同居の家族がすぐに発見したりしていれば問題にはなりません。
孤独死も自然死ですが、その中でも特殊なことなので、ニュースにもなりやすいのです。これが心理的瑕疵に当たるかどうかについては、裁判例が少なく、実際には明確な基準がない状態といえます。
2-2. 不動産業界の慣例
不動産業界の慣例として、孤独死の告知義務はないとされているとも聞きます。これは、下記のような判例の影響によるものと思われます。
1.半年以上前に階下の部屋で自然死があったとしても、心理的瑕疵に当たらないとされた判例（東京地方裁判所の平成１８年１２月６日の判決）。
2.脳溢血（のういっけつ）により死亡した入居者が４日後に発見された事案で、「借家であっても人間の生活の本拠である以上、老衰や病気等による自然死は、当然に予想されるところであり、借家での自然死につき当然に賃借人に債務不履行責任や不法行為責任を問うことはできない」とされた判例（東京地方裁判所の平成１９年３月９日の判決）。
ただ、1は、入居者募集した部屋の階下の部屋での自然死だったことと、半年以上前だったことに注意が必要です。これが、その居室での孤独死で、直後の入居者募集の場合に、必ずしも当てはまるとはいえないでしょう。
2は、入居者の孤独死によって、大家に生じた損害（清掃費用や家賃下落分）を遺族や保証人に損害賠償請求ができるかどうかを問題としたものです。
損害賠償請求が可能なのは、入居者に契約上の義務違反があったり、過失があったりした場合であり、居室内で自然死してはいけないとは言えないので、この判例の結論自体は妥当といえます。
しかし、このことと、次の入居者にとって孤独死が心理的瑕疵に当たるかどうかは、また別の問題です。
2-3.「住み心地のよさ」を基準とする判例
心理的瑕疵かどうかの判断基準として、次の判例を挙げます。
「建物にまつわる嫌悪すべき歴史的背景など客観的な事情に属しない事由をもって瑕疵といいうるためには、単に買主において右事由の存する家屋の居住を好まぬというだけは足らず、さらに進んで、それが、通常一般人において右事由があれば『住み心地のよさ』を欠くと感ずることに合理性があると判断される程度に至ったものであることを必要とする」とされています（大阪高等裁判所の昭和３７年６月２１日の判決）
ここでは、物件で起こった出来事が「住み心地のよさ」を欠いているならば、心理的瑕疵であるとしています。
孤独死があったという事実が「住み心地のよさ」を欠いているかどうかは、ケースバイケースと言わざるを得ません。死因や死亡時の状況、発見されるまでの期間、発見された時の遺体の状態などの諸事情によって変わってくるでしょう。
客観的に考えると、死後長期間が経過し、遺体が腐乱した状態で発見されたようなケースでは、一般の人の心理的な抵抗が大きくなり、「住み心地のよさ」を欠くと判断されやすいです。
したがって、孤独死も場合によっては心理的瑕疵と見なされ、告知義務が発生する場合もあると考えたほうがよさそうです。
3.告知義務がある場合は、何年後、何人目まで？
孤独死に告知義務があるとすれば、それは発生から何年後まででしょうか。発生直後の入居者には告知したとして、２人目からはどうなるのでしょうか。
これも、やはりケースバイケースです。問題は、その出来事が風化するまでにどのくらいの時間を要するかといえます。
事件や自殺の場合、経過した年数だけでなく、その出来事が悲惨であればあるほど、人々の記憶にも残りやすいものです。また、人の入れ替わりが少なく人づきあいの密な郊外か、入れ替わりが多く近所づきあいの希薄な都会かによっても、事情は異なります。
下記は自殺の案件ですが、参考までに判例を挙げます。
1.東京都のワンルームマンションでの自殺の案件について、都市部のワンルームマンションは、近所づきあいが希薄であることから、最初の賃借人には告知する義務があるが、特段の事情のない限り、次の賃借人には告知義務はないとされ、また、自殺があった居室以外の居室の入居者には告知義務はないとされました。
また、自殺後、最初の１年は家賃の全額、２～３年目は家賃の半額の損失が発生する（逸失利益がある）と認められました（東京地方裁判所の平成１９年８月１０日の判決）。
2仙台市内の単身者用アパートでの自殺について、２年程度を過ぎると瑕疵（かし）ではなくなるという判断をしました（東京地方裁判所の平成１３年１１月２９日の判決）
一般的に孤独死は自然死なので、特殊な場合を除き、自殺よりは嫌悪感を抱かれにくいでしょう。よって、これらの判例を目安とすると、孤独死の告知義務は上記よりも軽いと考えてよさそうです。
もっとも、上記はワンルームや単身者用アパートでの事例ですが、ファミリータイプに一人で暮らす場合の孤独死もあり得るでしょう。ファミリー物件は、居住期間の長い傾向にあり、近所づきあいも多少あると考えられるので、事実の風化はワンルームよりも遅いかもしれません。
そういった各々の事情については、注意が必要です。
まとめ
- 孤独死に告知義務があるかどうかは、それが心理的瑕疵に当たるか否かが問題。
- 孤独死が心理的瑕疵かどうかについての明確な基準はない。発見までの期間や遺体の状況などによりケースバイケース。
- 告知義務があると判断した場合、その期間については状況や環境などで異なる。
孤独死が起こった時、次の入居募集時に告知義務があるかどうかの判断は、事情によって異なります。詳しいことは法律相談などで専門家に確認することをおすすめします。
後編では、孤独死が起こった場合の大家の損害と、リスク回避のための対策について紹介します。
