富裕層の多くが実践している投資方法をご存じでしょうか。
株式や、債券投資、FXなど、数ある金融商品のうち、多くの富裕層が実践しているのは「不動産投資」です。
不動産投資とひと口に言っても、それには多くの種類があります。大きなものでは、貸しビルや貸しテナント、小さなものでは青空駐車場まで、その形態はさまざまです。このような多様性があるため、取得する不動産によって、リスク・リターンをコントロールすることができるのも特徴です。
1.不動産投資の入門は住居系
なかでも、不動産投資と言われて最初にイメージするのは、マンションや一戸建てなど住居系の不動産ではないでしょうか。
他には、オフィスやテナントなどへの不動産投資もありますが、不況の影響を受けやすいのが特徴です。経済活動が滞ると、入居する企業の倒産や撤退、より賃料が安い物件への転居などにより、空室となるリスクが大きくなります。
これに対して、住居系は生活基盤の一部であるため、好不況の影響を受けにくく、比較的安定した収益を生み出せます。そのため、収入・支出の見通しが立てやすく、不動産投資の入門として選ばれることが多いです。
2.規模の拡大とリスク回避の関係
主婦が不動産投資で年商何十億というエピソードがありますが、これほどの規模へ成長させるのはなぜでしょうか。
例えば、空室のリスクについて、持っている物件が一室の場合、空き部屋が出ると収益は一気にゼロになってしまいます。ここで、十室程度を所有する場合はどうでしょう。一室二室の空室が生じても、収益がゼロになってしまうことはありません。
また、地震などの天災による破損の恐れもありますが、これも複数の地域に分けて物件を所有することで、損害のリスクを減少させることができます。
この他にも、規模を大きくすることで事業的規模（五棟または十室以上）を満たし、税制面での優遇を受けられるなどのメリットがあります。
不動産投資は、複数の物件を所有することによるメリットが大きい投資といえます。
とはいえ、やみくもに規模を拡大するのではなく、収益性の高い物件を確保するための慎重な姿勢が大切です。
3.不動産投資を始めたきっかけ
私が不動産投資を始めたきっけについて、お話しします。
現在の日本では、物価・税金・社会保険料の上昇に対して、賃金の上昇は緩慢です。一方で、退職金制度の変化もあり、老後までに自分で用意しなければいけない資金は増加傾向にあります。
かつては私も、自分の収入に満足できない人間の一人でした。マネープランを作成してみると、このまま働き続けてもリタイアまでに十分な資金を得られないことが判明し、時間をお金に変える資産運用の重要性に着目することになりました。
国内外の株式投資や債券投資、今評判のパッシブ系投資信託など、さまざまな金融商品を検討し実践しましたが、自己資金が少ないため実感を得られるほど収益を上げられませんでした。
また、一般的にこれらの投資のために資金を借り入れることはできません。証券会社には「適応性原則」という自主規制が存在しており、株や債券などのために借り入れを行うことはこの原則に反し、投資家として不適格の烙（らく）印を押されてしまいます。
しかし、不動産投資となると、金融機関から借り入れを行うことが可能なのです。かくして、私は不動産投資を実践することになりました。いざ始めてみると、思っていたよりも安定した収益を得ることができました。毎月数万円程度の決まった収益が見込め、自分が特に働かなくとも変わらず得ることができるのです。
医療保険に加入されている方は、多くいらっしゃると思います。入院などで一時的に働けなくなった時のために、毎月少なくはない保険料を支払っています。不動産投資も医療保険も、「自身が働けなくても一定の収入が保証される」という点では同一の効果があると私は感じています。
4.不動産投資のタブー
不動産投資において、絶対にやってはいけないことがあります。それは収益がマイナスの物件を購入することです。不動産投資を続けていると、「現在は赤字でもアパートローンを払い終われば黒字になります」といった類の物件を紹介されます。
しかし、マイナス収益の物件は、規模のメリットを活かすための資金の流れを阻害し、リスクを増大させてしまいます。また、売却しようと思っても、持つと赤字になる物件を持とうとする人は少ないので、買い手がつきにくいという問題も抱えることになります。十分に気をつけましょう。
まとめ
- 他の多くの金融商品と異なり、不動産投資は借り入れによる投資を行うことができる。
- 初めは、好不況の影響を受けにくい住居系の不動産投資がおすすめ。
- 上手に運用すれば、規模を拡大していくことでリスク回避できるメリットもある。
- 不動産投資は、老後の資金など、資産を増やす上で有効な手段である。
- 購入時点でマイナス収益の物件は購入してはいけない。
このように不動産投資には、他の金融商品にはないメリットがあります。低金利で長期間の借り入れを行えるという点では、自己資金の少ない人でも利益を上げられるチャンスが潜んでいます。
長引く不況により、大企業であっても賃金環境は厳しくなっており、給与以外の収入を持つことを検討する方も多いと思います。この記事をぜひ参考にしてみてください。
※この文章には、不動産投資の有効性について、筆者の主観も含まれています。実際に始める時には、専門家に相談するなど慎重な姿勢で取り組むことをおすすめします。
