賃貸物件のトラブルとして、借り主が賃料を滞納した上で夜逃げをしてしまうことがあります。この場合、放っておくと、未払い家賃がどんどんたまってしまう上に、部屋の片付けができないので次の人に貸すこともできず、結果として大きな損害が発生します。こんな時は、大家が勝手に荷物を片付けても良いのでしょうか？
今回は、入居者が夜逃げした時に、荷物を処分して良いのかどうかを解説します。
1．荷物を勝手に処分すると違法になる
借り主が夜逃げした際に、物件内に残された荷物を処分すると、どのような問題があるのでしょうか。
まず、この場合、部屋に残された物の所有権は、夜逃げした賃借人にあります。そこで、大家が勝手に処分すると、他人の物を破損することになってしまい、もし、その後に借り主が戻ってきたら、損害賠償を求められる可能性があります。
さらに、荷物の中に高価な物が含まれていた場合などに、これは大きな問題となります。例えば、荷物の中に高額な時計や宝飾品が紛れていて、それらを大家が気づかずに捨ててしまった場合など、借り主から莫大な請求をされる恐れがあります。
さらに、他人の荷物を勝手に処分することは、犯罪になる恐れがあります。
該当する可能性があるのは「器物損壊罪」です。また、もし荷物のうちの一部を自分の物にしてしまったら、「窃盗罪」が成立する可能性もあります。さらに、勝手に入居者宅に侵入したことが「住居侵入」と評価されてしまう恐れもあるのです。
借り主が賃料を滞納して夜逃げしたにもかかわらず、大家である自分が犯罪者になるなど、まるで納得できないかもしれません。しかし、法律では自力救済が禁止されているので、やむを得ないのです。
このように、借り主の夜逃げの際にも、大家が勝手に室内に立ち入って荷物を処分して良い、ということにはならないので、まずはこの点をしっかり押さえておきましょう。
2．荷物を合法的に処分する方法
それでは、荷物を合法的に処分するには、どのような方法をとれば良いのでしょうか。
2-1．借り主を見つけて所有権を放棄させる
この場合、まずは借り主を見つけ出して、所有権を放棄させる方法があります。本人が連帯保証人などと連絡を取っていることも考えられ、それが親などの親族なら、行き先に心当たりがあることもあります。そこで、まずは連帯保証人に本人の居場所を尋ねましょう。本人が見つかったら、所有権放棄書を書いてもらい、その後は大家が荷物を処分しても、違法にはなりません。所有権放棄書を作成する時には、日付を入れて署名押印をしてもらいましょう。
2-2．見つからない時は訴訟を起こす
本人が見つからない場合には、滞納賃料の支払いと明け渡しを求める裁判を起こさなければなりません。
夜逃げした場合には相手が行方不明ですが、相手の居場所がわからなくても裁判は可能です。この場合には、「公示送達」という方法を利用します。
公示送達を利用すると相手は裁判に出席せず、反論もしないため、こちらの主張がすべて認められます。具体的には、相手に対する未払い賃料の支払い命令と、物件の明け渡し命令の判決が下されます。
2-3．判決が出たら強制執行をする
物件の明け渡しを認める判決が出たら、それを使って「強制執行」をする必要があります。強制執行とは、明け渡しの手続きです。裁判所に申し立てをして執行官に現地に来てもらい、荷物を持ち出してもらうことができます。持ち出された荷物は競売にかけられ、売却代金は申し立て人に支払われます。
強制執行の手続きが終わったら、あとは自分で残置物を処分して清掃をします。こうして室内を整えたら、次の入居者を募集することも可能になります。
3．未払い家賃は連帯保証人に請求する
借り主が夜逃げをすると、当然家賃は支払われません。ただ、賃貸借契約を締結する時には、通常、連帯保証人や保証会社を付けているものです。未払い家賃については、それらの人に支払ってもらいましょう。
未払い家賃を連帯保証人に対して請求をするなら、本人の行き先を問い合わせる際に支払いを求めるのが賢明です。
まとめ
- 借り主が勝手に夜逃げしても、大家が勝手に荷物を処分することは違法
- 荷物を合法的に処分するためには、借り主を探し出して所有権放棄書を書いてもらう方法がある
- 借り主の居場所がわからない場合には、公示送達を利用して明け渡しの裁判を起こす
- 判決が出たら、強制執行によって荷物を処分することができる
- 借り主が夜逃げした時の未払い家賃は、連帯保証人や保証会社に支払ってもらう
以上のように、賃借人が夜逃げをすると、いろいろと面倒な手続きが必要になって大変な目に遭います。大事に至らないためには、家賃の滞納が始まって不審な動きがあったら、放置せず、すぐに対処することが重要です。そうすることで、最終的に夜逃げされるなどの被害を防ぎましょう。
