人に建物を賃貸している場合、賃貸借契約の期間には注意が必要です。賃貸借契約の期間は一般的に2年などに設定されているので、双方が契約の継続を望むなら、期間満了前に更新手続きをしなければなりません。しかし、うっかりしていて更新手続きを忘れると、トラブルになることがあります。
そこで今回は、更新手続きを忘れてしまった時に注意すべき6つのポイントについて、解説します。
1．更新を忘れたら、更新されないのか？
不動産を賃貸していて更新の手続きを忘れると、更新はされないのでしょうか？ 法律は、賃貸借契約において更新の手続きをしなかった場合、契約は自動的に更新されると定めています。このことを、法定更新と言います。
法定更新は強行規定なので、これが行われないという特約をしても、無効になります。そこで、更新を忘れたとしても、法定更新により自動的に賃貸借契約が更新されて継続します。この場合、契約条件は、以前の契約と同じになります（借地借家法第26条1項）。
2．法定更新されたら、契約期間はどうなるの？
法定更新された場合、契約期間がどのように設定されるのかも問題です。この場合、「期限がない契約」になってしまいます。
たとえば、もともとの契約期間が2年の場合でも、更新を忘れて法定更新になってしまったら、契約の期限がなくなるので、注意が必要です。
3．法定更新後、契約を解除したい場合の手続きは？
法定更新されて期限の定めがない賃貸借契約になると、解除する際の方法が従来と変わってきます。この場合、契約終了の6カ月前に解約申し入れをしなければなりません（借地借家法27条）。また、実際に解約が認められるためには、正当事由が必要となり、正当事由の補完のために立退料が必要になるケースもあります。
ただ、正当事由や立退料については、期間の定めのある契約においても必要なので、法定更新されることで特に要件が厳しくなるものではありません。変わるのは、解約予告期間です。
4．法定更新された場合、更新料を請求できる？
それでは、更新手続きを忘れて法定更新となった場合、更新料は請求できるのでしょうか？ それは、契約書の内容によって結論が異なります。
契約書内に、「法定更新の際にも更新料を請求できる」と明示されていたら、その特約により、法定更新時にも更新料を請求できます。ただし、その場合であっても、法定更新になると契約期間がなくなるので、更新料を請求できる機会はその1回だけとなります。
このような特約がない場合には、更新料を請求できるとする裁判例とできない裁判例とがあり、判断が分かれているため更新料を請求できない可能性が高くなります。そこで、法定更新となった場合に備えて、当初契約時に、法定更新となった場合にも更新料を請求できるとする特約を入れておくことが重要です。
5．火災保険や家賃保証契約が切れている場合のリスクとは？
賃貸借契約の更新手続きを忘れてしまった場合、同時に火災保険や家賃保証契約も切れてしまうことがあるので注意が必要です。
火災保険が切れているときに建物で火事が起こったら、保険金が支払われないため、所有者である家主が損害を負担しなければならない可能性があります。また、家賃保証契約が切れてしまったら、賃借人が賃料を支払わなかった時に家賃が入ってきません。その後新たに家賃保証契約を締結しても、契約期間が切れている間に発生した未払家賃については、保証対象外となります。
このようなリスクがあるため、更新手続きと同時に火災保険契約と家賃保証契約も継続するよう、注意しましょう。
6．契約書に自動更新の際の特約を入れておこう
賃貸借契約を締結する場合、「期間の満了前に双方から異議がない場合には自動的に従前と同じ条件で更新する」と書いてあれば、期間満了時に自動更新された時にも、期限の定めのある契約となります。
この場合、次回以降の更新の際に更新料を請求することも可能です。
まとめ
以上より、賃貸借契約の更新については、
- 更新を忘れると法定更新される
- 法定更新されたら契約期間がなくなる
- 法定更新後解除するときには6カ月前に予告が必要
- 法定更新時にも更新料を支払うという特約を入れること
- 火災保険や家賃保証契約の継続も忘れない
- 契約書に自動更新特約を入れること
この6つがポイントとなります。今後賃貸借契約を締結する際の参考にしてみてください。
